Kira Hukuku
Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, taşınmazların kiralanmasına ilişkin hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir hukuk dalıdır. Bu alan, kiracı ve mülk sahibi arasındaki ilişkiyi yasal çerçevede koruyarak her iki tarafın da haklarını güvence altına almayı amaçlar. Özellikle konut ve iş yeri kiralamalarında sıklıkla uygulama alanı bulan kira hukuku, sözleşmelerin düzenlenmesi, kira bedelinin belirlenmesi, tahliye süreçleri gibi konularda kapsamlı düzenlemeler içermektedir.
Elif Akdağ Hukuk Bürosu, kira hukukunun tüm yönlerinde profesyonel danışmanlık ve dava hizmetleri sağlayarak mülk sahipleri ve kiracıların karşılaşabileceği hukuki sorunları etkili bir şekilde çözmektedir.
Kira hukuku, kiracıların ve mülk sahiplerinin haklarını koruyan birçok düzenlemeyi içermektedir.
Elif Akdağ Hukuk Bürosu, kira hukukunun tüm yönlerinde profesyonel danışmanlık ve dava hizmetleri sunarak mülk sahiplerinin ve kiracıların karşılaşabileceği hukuki sorunları etkili bir şekilde çözmektedir.
Kira Hukuku Neleri Kapsar?
Kira hukuku, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin haklarını koruma altına alan birçok düzenleme içermektedir.
Kira hukukunun kapsadığı başlıca konular şunlardır:
Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması ve İncelenmesi: Kiracı ve mülk sahibi arasında yapılan sözleşmelerin yasalara uygun şekilde düzenlenmesi.
Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artışı: Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranlarının Türk Borçlar Kanunu’na uygun şekilde hesaplanması.
Tahliye Süreçleri: Kiracının taşınmazdan tahliyesiyle ilgili işlemlerin hukuki prosedürlere uygun şekilde yürütülmesi.
Kira Alacaklarının Tahsili: Ödenmeyen kira bedellerinin icra takibi yoluyla tahsil edilmesi.
İhtarnameler ve Sözleşme Fesih İşlemleri: Kiracı veya mülk sahibi tarafından gerekli durumlarda ihtar gönderilmesi ve sözleşmenin feshedilmesi.
Elif Akdağ Hukuk Bürosu, kira hukukunun her alanında müvekkillerine etkin çözümler sunmaktadır.
Kira Sözleşmesi Nedir ve Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi, bir tarafın (kiralayan) belirli bir taşınmazı kullanma hakkını, diğer tarafa (kiracıya) bir bedel karşılığında devretmesini sağlayan hukuki bir belgedir. Bu sözleşme, her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde belirler.
Bir kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Kiralanan taşınmazın tam adresi ve tanımı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
- Kiracının ve mülk sahibinin kimlik bilgileri eksiksiz bir şekilde yer almalıdır.
- Kira bedeli, ödeme tarihleri ve ödeme yöntemi net bir şekilde belirtilmelidir.
- Taşınmazın kullanım amacı (örneğin konut ya da iş yeri) sözleşmede açıkça ifade edilmelidir.
- Sözleşme süresi ve fesih şartları detaylı bir şekilde yazılmalıdır.
- Tarafların imzaları eksiksiz olmalı ve mümkünse noter onayı ile sözleşme hukuki güvence altına alınmalıdır.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira bedeli, kiracı ile mülk sahibi arasında yapılan sözleşme ile belirlenir. Ancak ekonomik koşullar, enflasyon oranları ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira rayiç bedelleri gibi etkenler nedeniyle zamanla kira bedelinin yeniden gözden geçirilmesi gerekebilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelinin belirlenmesinde şu unsurlar dikkate alınır:
Kira Sözleşmesi Süresi: Kira artış oranları, sözleşmenin yenilendiği yıllarda TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artış oranı ile sınırlıdır.
Taşınmazın Rayiç Bedeli: Taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer kira bedelleri göz önünde bulundurulur.
Tarafların Anlaşması: Eğer taraflar kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşarsa, mahkemeye başvurulabilir.
Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin taşınmazın rayiç kira değerine uygun olmadığını düşünen taraflardan birinin, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebiyle açtığı bir davadır. Bu dava, hem kiracı hem de mülk sahibi tarafından açılabilir.
Kira tespit davası açmak için belirli koşulların sağlanması gerekmektedir:
- Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Dava açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi olmalıdır.
- Kira Sözleşmesi Süresinin Dolması: Genellikle kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde bu dava açılmaktadır.
- Uygun Zamanlama: Dava, kira döneminin başlangıcından önce veya en geç kira döneminin ilk ayı içinde açılmalıdır.
Kira Tespit Davasında Süreç Nasıl İşler?
Kira tespit davaları, şu aşamalarla yürütülmektedir:
Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Mahkemeye sunulacak dilekçe, taşınmazın kira sözleşmesi, rayiç bedeller ve diğer delillerle desteklenir.
Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira rayiç bedellerini incelemek için bilirkişi raporu talep eder.
Hakimin Kararı: Bilirkişi raporuna ve tarafların sunduğu delillere dayanarak, mahkeme kira bedelini belirler.
Kira Bedelinin İndirilmesi
Kira bedelinin indirilmesi, kiracının ödediği kira tutarının taşınmazın kullanım koşullarına veya piyasa değerine uygun olmaması nedeniyle yeniden belirlenmesini talep ettiği bir hukuki süreçtir. Bu durum, genellikle taşınmazın değerini düşüren veya kullanımını zorlaştıran koşulların ortaya çıkmasıyla gündeme gelir.
Kira bedelinin indirilmesi, genellikle şu durumlarda gündeme gelir:
Taşınmazın Kullanım Koşullarının Bozulması: Kiracının kullanımını etkileyen hasarlar, tadilat gereksinimleri veya altyapı sorunları varsa, kira bedelinde indirim talep edilebilir.
Bölgesel ve Ekonomik Koşullar: Taşınmazın bulunduğu bölgede kira rayiç bedellerinin düşmesi, ekonomik krizler veya olağanüstü durumlar, kira bedelinin yeniden gözden geçirilmesine yol açabilir.
Kısmi Kullanım: Kiralanan taşınmazın bir kısmı kullanılamaz hale gelirse, kiracı yalnızca kullanılabilir kısmın bedelini ödemek isteyebilir.
Hizmetlerin Eksikliği: Eğer taşınmazla birlikte vaat edilen ek hizmetler (örneğin apartman asansörü, güvenlik gibi) sağlanmıyorsa, bu durum kira bedelinde indirim talebini gündeme getirebilir.
Kira Bedelinin İndirilmesi Davası
Kira bedelinin indirilmesi davası, kiracının ödediği kira miktarının, taşınmazın kullanım değeri veya piyasa koşullarıyla uyumlu olmadığı durumlarda mahkemeye başvurarak bu miktarın azaltılmasını talep etmesidir. Bu dava, taşınmazın değerindeki düşüş veya kullanım koşullarındaki değişiklikler gibi nesnel nedenlere dayanır.
Kira bedelinin indirilmesi davası şu şekilde ilerler:
Dava Dilekçesi: Kiracı, taşınmazın değer kaybını veya mevcut koşulları gerekçe göstererek mahkemeye başvurur.
Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmazın değer kaybını ve kira rayiç bedellerini belirlemek için bilirkişi raporu talep eder.
Delillerin Sunulması: Kiracı, taşınmazın kullanımında karşılaştığı sorunları kanıtlamak amacıyla deliller (fotoğraf, yazılı belgeler, tanık beyanları vb.) sunar.
Mahkeme Kararı: Bilirkişi raporu ve tarafların beyanları doğrultusunda mahkeme, kira bedelinde indirim yapma kararı alabilir.
Kira Bedelinin İndirilmesi Davası Açmak İçin Şartlar
Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
Haklı Gerekçeler: Kira bedelinin indirilmesi talebinin somut gerekçelere dayanması gerekmektedir.
Dava Açma Süresi: Kira dönemi boyunca, talep edilen değişikliğin gerçekleştiği andan itibaren makul bir süre içinde dava açılmalıdır.
Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmesinin feshi, kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin sona ermesi anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerinin feshi için çeşitli nedenler ve prosedürler belirlemiştir. Kira sözleşmesinin feshi süreci, tarafların hak ve yükümlülüklerinin korunması açısından titizlikle yürütülmelidir. Elif Akdağ Hukuk Bürosu, kira sözleşmesinin feshiyle ilgili hukuki destek sunarak sürecin doğru ve etkili bir şekilde ilerlemesine yardımcı olur.
Kira Sözleşmesinin Fesih Türleri
Kira sözleşmesinin feshi, çeşitli nedenlere dayanarak gerçekleşebilir:
1. Belirli Süreli Sözleşmelerde Fesih
Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflarca belirlenen sürenin sona ermesiyle otomatik olarak sona erer.
Kiracı, sürenin dolmasıyla sözleşmeyi sonlandırmak istiyorsa, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Aksi takdirde, sözleşme aynı koşullarla yenilenmiş sayılır. Kiraya veren ise, belirli süreli sözleşmelerin sona ermesi için kanunda belirtilen özel durumlara dayanmak zorundadır (örneğin, ihtiyaç sebebiyle fesih).
2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, taraflardan birinin fesih bildirimi ile sona erdirilebilir. Bildirim süreleri, taşınmazın türüne göre değişiklik gösterir:
Konut ve çatılı iş yerlerinde fesih bildirimi, kira döneminin sonu için en az 3 ay önceden yapılmalıdır.
3.Haklı Nedenlerle Fesih
Haklı nedenlerle fesih, sözleşmenin sürdürülmesini imkansız hale getiren veya taraflardan birinin durumunu aşırı derecede zorlaştıran hallerde ortaya çıkar.
Kiracının Temerrüdü: Kiracı kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren ihtar göndererek borcun ödenmesini talep edebilir. Eğer borç belirlenen süre içinde ödenmezse, sözleşme feshedilebilir.
Taşınmazın Kullanılamaz Hale Gelmesi: Yangın, sel veya deprem gibi olaylar sonucunda taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi durumunda sözleşme feshedilebilir.
Kiracının veya Kiraya Verenin Önemli Sebepleri: Taraflardan birinin ekonomik ya da sağlık durumunda meydana gelen ciddi değişiklikler, fesih için haklı bir sebep teşkil edebilir.
4.Olağanüstü Fesih
Kira sözleşmesi, olağanüstü durumlarda derhal feshedilebilir. Örneğin, kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı bir şekilde kullanması veya kiraya verenin kiracıya karşı önemli bir hukuka aykırılıkta bulunması halinde fesih hakkı doğabilir.
Fesih Bildirimi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesinin feshi için gerekli bildirim, mutlaka yazılı olarak yapılmalı ve kanunda belirtilen süreler içinde karşı tarafa iletilmelidir. Bu bildirim, noter aracılığıyla, iadeli taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı yapılabilir.
Kira Sözleşmesinin Feshi Durumunda Tahliye
Kira sözleşmesinin feshi sonrasında, kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa hukuki süreç başlatılabilir. Tahliye işlemleri şu yollarla gerçekleştirilebilir:
Tahliye Taahhüdü: Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir.
İhtarnameler ve Dava: Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi veya taşınmazın kötü kullanılması gibi durumlarda ihtarname göndererek tahliye sürecini başlatabilir. Gerekli hallerde mahkemeye başvurarak tahliye davası açılabilir.
İcra Yoluyla Tahliye: Kiraya veren, tahliye işlemini icra müdürlüğü aracılığıyla da gerçekleştirebilir.
Kira Sözleşmesi Feshi Hizmetleri
- Fesih bildirimlerinin hazırlanması ve iletilmesi,
- Kiracı veya kiraya veren haklarının korunması için hukuki işlemlerin yürütülmesi,
- Tahliye davalarının açılması ve takibi,
- İcra yoluyla tahliye işlemlerinin gerçekleştirilmesi,
- Uyuşmazlıkların çözümünde müzakere ve uzlaşma sağlanması.
Kira Hukuku Avukatlık Hizmetleri
Kira hukuku alanında hem kiraya verenlerin hem de kiracıların haklarını korumak ve hukuki süreçleri etkin bir şekilde yönetmek amacıyla kapsamlı hizmetler sunmaktayız. Uzman ekibimiz, kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde müvekkillerimize güvenilir ve etkili destek sağlamayı hedeflemektedir.
Hizmetlerimiz şunları içermektedir:
Kira Sözleşmesi Hazırlama ve İnceleme: Tarafların hak ve yükümlülüklerini koruyacak şekilde yeni kira sözleşmeleri hazırlamak veya mevcut sözleşmeleri incelemek.
Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Tespiti: Kira bedelinin artırılması, azaltılması veya tespit edilmesi konularında hukuki süreçlerin yönetimi.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye İşlemleri: Tahliye taahhüdüne dayalı işlemler, tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye süreçlerinin yürütülmesi.
Kira Alacakları ve Ödenmeyen Kira Borçları: Kira bedelinin ödenmemesi durumunda alacak davalarının açılması ve takibi.
Konut ve İş Yeri Kiraları: Konut ve iş yeri kiralarından kaynaklanan tüm hukuki uyuşmazlıkların çözümü.
Taraflar Arasında Müzakere ve Uzlaşma: İhtilafların mahkeme sürecine gitmeden çözülebilmesi için müzakere ve uzlaşma süreçlerinin yönetimi.
Elif Akdağ Hukuk Bürosu, kira hukuku alanında müvekkillerine profesyonel, çözüm odaklı ve güvenilir hukuki destek sunarak hak kayıplarını önlemeyi ve en etkili çözümleri üretmeyi amaçlamaktadır.
Kocaeli İzmit Kira Hukuku alanında, tapu işlemleri, gayrimenkul alım satımı, kiracı-ev sahibi ilişkileri gibi her türlü gayrimenkul meselesinde danışmanlık ve dava hizmeti vermekteyiz.
Kira hukuku alanında her türlü kira avukatlık hizmeti için bizimle iletişime geçebilirsiniz.